Ingin Memulai Bisnis Properti? Ketahui Jenis Pajak yang Dibebankan

Ingin Memulai Bisnis Properti? Ketahui Jenis Pajak yang Dibebankan

Bagi masyarakat Indonesia, memiliki investasi properti jangka menengah dan panjang menjadi hal wajib, prestise, dan menjanjikan dalam pemenuhan kebutuhan hidup. Selain sebagai kepemilikan, properti juga bisa sebagai sarana bisnis. Dengan kondisi permintaan properti yang dikatakan selalu ada serta penyediaan yang relatif terbatas, maka bisnis properti bisa timbul.

Bisnis properti berperan penting dalam menyokong pertumbuhan perekonomian Indonesia. Dalam satu dekade terakhir, meskipun sempat mengalami kelesuan ekonomi, fenomena bisnis properti di Indonesia makin merambah dan berkembang di kota-kota besar selain Jakarta, seperti Bandung, Medan, dan Surabaya. Ketiga kota ini pun menjadi pendorong daerah lain dalam menumbuhkan geliat ekonomi daerah dengan kebijakan yang lebih pro-bisnis.

Fenomena maraknya kemunculan bisnis properti di kota-kota besar dikarenakan harga tanah di wilayah tersebut semakin membumbung tinggi. Selain itu, peluang bisnis properti muncul akibat ledakan konsumen. Dengan demikian pengembang lebih memilih berfokus pada hunian vertikal untuk optimalisasi lahan. Tentunya, para pengusaha properti harus mempertimbangkan limitasi pasar yang kemungkinan terjadi agar persaingan pasar properti semakin sehat dan solid. Kebijakan perbankan yang mendukung untuk investasi properti juga semakin memudahkan para pengusaha menjual produk propertinya.

Setiap transaksi dalam bisnis ini akan dikenakan pajak. Dua komponen dalam transaksi jual-beli properti, adalah subjek dan objek pajak. Subjek pajak terdiri dari penjual dan pembeli, dan objek pajak adalah properti itu sendiri. Penjual properti dikenakan pajak karena menerima uang dari transaksi jual-beli, sementara pembeli dikenakan pajak karena menerima barang/hak.

Singkatnya, saat Anda sebagai pengusaha properti dan juga ketika Anda membeli properti, maka Anda harus membayar pajak ke Negara.

Di bawah ini adalah beberapa pajak yang dibebankan kepada pengusaha dan pembeli properti.

Pajak yang Dikenakan Pengusaha Properti

  1. Pajak Penghasilan (PPh) Final

PPh Final atau Pajak Penghasilan Sehubungan dengan Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan adalah pajak yang dikenakan dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diterima selama tahun berjalan.

Pembayaran, pemotongan atau pemungutan PPh Final yang dipotong pihak lain maupun yang disetor sendiri bukan merupakan pembayaran dimuka atas PPh terutang akan tetapi merupakan pelunasan PPh terutang atas penghasilan tersebut, sehingga wajib pajak dianggap telah melakukan pelunasan kewajiban pajaknya.

Besarnya PPh adalah 2,5 % dari Nilai Peralihan ÷ Nilai Transaksi.

Contoh: sebuah rumah di Pondok Indah tipe 250/200 ditransaksikan dengan harga 2,5 milyar rupiah dengan demikian pemiliknya dikenakan PPh final sebesar:

= 2,5% x 2,5 milyar rupiah

= 62,5 juta rupiah

  1. Pajak Bumi Bangunan (PBB)

PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya.

Besarnya nilai PBB tergantung lokasi, bisa dilihat di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), dimana dalam SPPT tercantum besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan besarnya PBB yang harus dibayar. Pembayaran PBB dilakukan tiap tahun.

Pajak Bumi dan Bangunan atas Properti di Indonesia Terbilang Kecil

Kenyataannya PBB terbilang kecil dibandingkan dengan nilainya. Berikut contoh perhitungan pajak properti berupa PBB:

  • Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) :  2.049.175.000
  • NJOP Tidak Kena Pajak (NJOP TKP) : 15.000.000
  • NJOP untuk perhitungan PBB : 2.030.175.000
  • PBB yang terutang adalah 0.2 % x 2.030.175.000 = 4.060.350

Bisa dilihat bahwa jika memiliki properti dengan nilai NJOP sebesar 2.049.175.000 maka kewajiban membayar PBB/tahun hanya 4.060.350 rupiah.

Nilai ini tentu sangat kecil jika dibanding nilai objek pajak sesungguhnya. Karena nilai bisnis properti umumnya lebih tinggi dari NJOP.

Kemudahan terhadap PBB di Jakarta khususnya, saat ini pembayaran PBB untuk NJOP lebih kecil dari 1 milyar rupiah digratiskan.

 

Pajak yang Ditanggung Pembeli Properti

  1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari barang atau jasa dalam peredarannya dari produsen ke konsumen. PPN dibayar oleh pembeli dan dipungut oleh penjual yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) kemudian menyetorkan ke Negara.

Di bidang properti PPN dikenakan terhadap properti primary yang dijual oleh pengembang ke konsumen. Jadi transaksi jual beli properti secondary atau rumah seken tidak dikenakan PPN. Besarnya PPN adalah 10 % dari Nilai Peralihan.

Kecuali peralihan hak untuk rumah sederhana tidak dikenakan PPN. Rumah sederhana yang dimaksud di sini adalah rumah yang harga jualnya diatur oleh pemerintah. Rumah ini dikenal juga sebagai rumah subsidi karena pembelian disubsidi oleh pemerintah dalam bentuk:

  • Harga rumah dibatasi, contohnya untuk perumahan di Pulau Jawa dan Sumatera harga perumahan subdisi adalah 116,5 juta rupiah.
  • Uang muka yang rendah, hanya sekitar 1% dari harga rumah. Dengan demikian untuk membeli rumah masyarakat berpendapatan rendah (MBR) hanya perlu menyediakan uang muka sekitar 1 juta ditambah dengan biaya lain seperti BPHTB, biaya PPAT/Notaris, biaya provisi dan administrasi bank yang jumlahnya tidak lebih dari 4 juta. Sehingga untuk membeli rumah masyarakat cukup menyediakan uang 5 juta saja.
  • Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) rendah sehingga cicilannya ringan. Bunga KPR 5% lebih rendah dibandingkan bunga KPR untuk perumahan non subsidi yang masih di atas 8% bahkan sampai di atas 10%.
  1. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)

PPnBM dikenakan pada barang yang tergolong mewah yang dilakukan oleh produsen untuk menghasilkan atau mengimpor barang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.

Di bidang properti, PPnBM hanya berlaku untuk primary product (rumah atau produk property lainnya) dari developer ke konsumen, tidak berlaku untuk transaksi antara individu atau secondary product. Besarnya PPnBM adalah 20 % dari Nilai Transaksi.

Syarat transaksi jual beli properti dikenakan PPnBM:

  • Hunian mewah seperti apartemen, kondominium, town house, luas 150 m2 atau lebih dan harga jual bangunan Rp 4.000.000/m2.
  • Rumah termasuk rumah kantor (rukan)/rumah toko (ruko) dengan luas bangunan minimal 400 m2 dan harga jual bangunan Rp. 3.000.000/m2.
  • Namun saat ini, kedua syarat di atas tidak berlaku lagi karena berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 206/PMK.010/2015, properti digolongkan barang mewah apabila harganya mencapai 20 milyar rupiah untuk rumah tapak dan 10 milyar rupiah untuk apartemen. Jadi saat ini tidak melihat luas dari properti tersebut. Patokannya hanya harga jualnya.
  1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dimana perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Besarnya BPHTB adalah 5% dari Nilai Transaksi. Dimana Nilai Transaksi dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besarnya NPOPTKP berbeda-beda setiap daerah.

Untuk di Jakarta saat ini NPOPTKP adalah 80 Juta, untuk BODETABEK 60 Juta.

BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP)

Contoh: satu unit rumah di Bekasi ditransaksikan dengan harga 150 juta rupiah, maka besarnya BPHTB adalah:

= 5% x (150 juta – 60 juta)

= 5% x 90 juta

= 4,5 juta rupiah

BPHTB juga dikenakan terhadap permohonan pembuatan sertifikat untuk pertama kali.

Contoh: tanah seluas 500 m2 di Daan Mogot, Jakarta Barat dengan nilai NJOP 4.000.000/m2. Tanah belum bersertifikat, maka BPHTB nya adalah:

5% (500m2 x 4.000.000 – 80.000.000)

5% (2.000.000.000 – 80.000.000)

5% x 1.920.000.000

96.000.000 rupiah

BPHTB sebesar Rp96.000.000, belum termasuk biaya lain-lain. Tentu jumlah ini sangat besar bagi sebagian masyarakat.

Untuk rumah subdisi pemerintah BPHTB saat ini dikurangi 25% dari BPHTB normal. Terdapat wacana pemerintah menggratiskan BPHTB ini. Diharapkan masyarakat berpendapatan rendah semakin mudah dalam memiliki rumah.

  1. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

PNBP adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan. Pembayaran PNBP dilakukan ketika pengajuan permohonan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Besarnya PNBP dalam transaksi jual beli  bisnis properti adalah (0,1 % x Zona Nilai Tanah) + 50.000.

Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah suatu poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama atas sekumpulan bidang tanah yang ada di dalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah. Nilai ZNT dikeluarkan oleh Kementrian Agraria dan Tata Ruang/BPN.

Penetapan nilai ZNT berdasarkan perkiraan dan analisa harga tanah di lokasi, tidak termasuk nilai bangunannya.

  1. BBN (Bea Balik Nama)

Pajak ini dikenakan kepada pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual. Umumnya pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika Anda membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini Anda urus sendiri atau diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2% dari nilai transaksi. 

Demikian sedikit ulasan tentang maraknya fenomena bisnis properti di Indonesia. Sebelum bertransaksi properti, alangkah baiknya Anda sebagai calon penjual dan pembeli wajib mengetahui jenis-jenis pajak yang dikenakan.


PUBLISHED08 Aug 2018
Ageng Prabandaru
Ageng Prabandaru

SHARE THIS ARTICLE: