BPHTB: Pengertian, Objek, Tarif, Cara Hitung, Syarat Mengurus

Mengurus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bisa secara online melalui eBPHTB.

Pahami apa itu BPHTB, apa saja objek dan besar tarif pajaknya, cara menghitung dan syaratnya untuk mempermudah mengurusnya, Mekari Klikpajak akan mengulasnya untuk Anda.

Pengertian BPHTB

BPHTB adalah pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 43  Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Dalam beleid ini dsebutkan bahwa hak atas tanah dan/atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya.

Artinya yang menjadi objek pajak BPHTB yakni perolehan atas penjualan tanah maupun bangunan.

Pungutan ini ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual.

Dengan begitu, pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak.

Objek BPHTB

Sesuai Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009 bahwa objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Perolehan tersebut diantaranya dapat berasal dari pemindahan hak karena terjadi jual-beli, penunjukan pembeli dalam lelang, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah.

Berikut objek yang dikenakan BPHTB:

1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Waris
5. Hibah wasiat
6. Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukan pembeli saat lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
10.  Penggabungan usaha
11.  Peleburan usaha
12.  Pemekaran usaha
13.  Hadiah

Adapun jenis hak dasar yang menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.

Meski memiliki cakupan objek pajak luas, tidak semua perolehan hak atas tanah dan/atas bangunan dikenai BPHTB.

Baca Juga: Jenis Pajak Properti yang Harus Diketahui Pebisnis

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Ada 6 pihak yang atas perolehan hak tanah atau bangunannya tidak dikenakan BPHTB.

Keenam pihak yang tidak dikenakan BPHTP tersebut adalah:

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan.
4. Seorang individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Wakaf atau warisan.
6. Digunakan kepentingan ibadah

Tarif BPHTB dan Subjek yang Dikenakan

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat, namun setelah terbit UU 28/2009, BPHTB dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Subjek BPTHB dikenakan kepada seorang individu atau badan karena mereka mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum.

Sesuai Pasal 88 ayat (1) UU PDRD, tarif BPHTB sebesar 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Perbedaan Bea dan Pajak

Perlu dipahami bahwa BPHTB bukanlah pajak, melainkan pungutan bea. Simak perbedaannya pada tabel berikut:

Syarat BPHTB

Ketika seseorang melakukan jual-beli tanah atau tanah berikut bangunannya, maka berikut persyaratan BPHTB yang harus dipenuhi:

1. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi KTP wajib pajak.
4. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli, letter C atau girik.

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat BPHTB sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB.
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
4. Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran tarif PBB untuk 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
7. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Baca Juga: Pajak Merger Perusahaan, Bagaimana Aturan dan Penjelasannya?

Cara Menghitung BPHTB

Rumus dalam menghitung tarif BPHTB adalah Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP). 

Besarnya NPOPTKP di masing-masing wilayah berbeda-beda, namun berdasarkan Pasal 87 ayat (4) UU PDRD No. 28/2009 ditetapkan paling rendah sebesar Rp60 juta untuk setiap wajib pajak.

Akan tetapi, apabila perolehan hak berasal dari waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih memiliki hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke bawah, termasuk istri, maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp300 juta.

Besaran pokok pajak BPHTB yang terutang dihitung dengan mengalikan tarif dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

NPOPTKP merupakan nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.

Contoh kasus: 

Ketentuan BPHTB

Untuk memenuhi unsur legalitas, proses pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan dibantu oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT)/notaris.

Ada beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan dalam memperoleh hak tersebut secara legal sebagaimana diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD.

• Pertama, setelah wajib pajak menyerahkan bukti BPHTB, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.
• Kedua, kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara dan kepala yang membidangi pertanahan juga hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
• Ketiga, pembuatan akta atau risalah lelang akan dilaporkan kepada kepada kepala daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan berikutnya.

Adapun risalah lelang adalah kutipan risalah lelang yang ditandatangani oleh kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara.

Sanksi Pelanggaran

Sesuai dengan Pasal 93 ayat (1) sampai dengan ayat (3) UU PDRD, apabila terdapat PPAT/notaris dan kepala kantor tersebut terbukti melanggar ketentuan BPHTB maka dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk setiap pelanggaran.

Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara juga akan dikenakan denda sebesar Rp250.000 untuk setiap laporan.

Cara Mengurus BPHTB  Online di eBPHTB

Agar lebih mudah mengurus bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, Anda dapat melakukannya secara online melalui e-BPHTB.

Masing-masing Pemerintah Daerah (Pemda) memiliki situs layanan BPHTB elektronik. Berikut cara mengurusnya melalui eBPHTB Jakarta sebagai contohnya:

1. Buka laman pajakonline.jakarta.go.id dan lakukan pendaftaran terlebih dahulu untuk memiliki akunnya.

2. Setelah itu silakan login pada sistem eBPHTB Jakarta dengan akun Anda pada pilihan menu Wajib Pajak/Retribusi atau PPAT yang sesuai.

3. Kemudian masukkan NOP PBB-P2 yang akan ditransaksikan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunannya. Maka sistem akan melakukan pengecekan tagihan PBB-P2.

4. Selanjutnya isi form SSPD BPHTB elektronik dengan mengisikan data berikut:

• Nama dan NIK wajib pajak pribadi atau NPWP Badan
• Alamat yang sesuai dengan KTP atau domisili usaha
• NOPD (Nomor Objek Pajak Daerah) PBB-P2
• Jenis perolehan hak tanah dan/bangunan
• Nomor sertifikat atau nomor keputusan kepala kantor pertanahan (untuk perolehan hak baru)
• Harga transaksi penjualan dan pembelian, nilai pasar, atau nilai lelang
• Luas tanah atau bangunan, NJOP tanah dan bangunan per meter persegi

Apabila tidak ada tagihan PBB-P2, isikan form SSPD BPHTB, kemudian pada bagian perhitungan BPHTB, pilih permohonan pelayanan Tanpa Pemotongan.

5. Lalu pilih metode pembayaran dan Anda akan mendapatkan Kode Bayar.

6. Bayarkan kode bayar tersebut melalui kanal pembayaran yang telah bekerjasama dengan Bapenda DKI, atau bank lain yang bekerjasama dengan pemda setempat.

7. Kemudian isi Form Tambah Permohonan Pelayanan dan unggah/upload Dokumen AJB yang sudah ditandatangani dan memberikan tanggal AJB.

8. Berikutnya SSPD BPHTB Elektronik Terlaporkan telah dapat dicetak.

9. Petugas Bapenda akan melakukan verifikasi/penelitian terhadap berkas SSPD BPHTB secara elektronik dalam waktu 30 hari.

10. Maka SSPD BPHTB elektronik terverifikasi dapat dicetak dan proses mengurus BPHTB pun selesai.

Kesimpulan

BPHTB merupakan pungutan bea atas perolehan tanah dan bangunan.

Ada beberapa jenis objek BPHTB yang secara garis besar terbagi berdasarkan pemindahan hak dan karena pemberian hak baru.

Tarif BPHTB berdasarkan UU PDRD sebesar 5 persen, namun tiap masing-masing pemerintah daerah dapat menentukan besar tarifnya dengan tidak melebihi batas yang ditetapkan undang-undang.

Sebagai pihak pembeli maupun penjual tanah maupun bangunan perlu memahami pungutan bea dan pajak atas perolehan tanah dan bangunan agar transaksi dapat berjalan lancar sesuai peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku.

Jika urusan yang terkait dengan BPHTB ini beres, bagi Anda yang sedang menjalani usaha, agar urusan pengelolaan keuangan maupun perpajakan juga lancar, gunakan aplikasi akuntansi online Mekari Jurnal yang dilengkapi dengan fitur pengelolaan administrasi pajak online Mekari Klikpajak.

Referensi

Database Peraturan JDIH BPK. “Undang-Undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009“

Bapenda. “eBPHTB: Bapenda“