Pajak Jual Beli Rumah: Tarif, Jenis Pajak untuk Penjual & Pembeli

Dalam transaksi jual beli rumah, baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban membayar pajak sesuai dengan aturan yang berlaku. Pajak yang dikenakan ini meliputi berbagai jenis, tergantung pada pihak yang bertanggung jawab.

Mekari Klikpajak akan mengulas seputar pajak yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli saat membeli atau menjual rumah dan regulasi yang mengaturnya.

Apa itu Pajak Jual Beli Rumah?

Pajak dalam transaksi jual beli rumah merupakan kewajiban yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli. Pajak ini diberlakukan sebagai bagian dari peraturan pemerintah untuk memastikan bahwa setiap transaksi properti berlangsung dengan sah dan sesuai aturan. 

Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh), sedangkan pembeli harus menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Selain itu, jika properti diperoleh dari pengembang yang tergolong Pengusaha Kena Pajak, maka pembeli juga harus membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Pajak ini harus dilunasi sesuai ketentuan sebelum transaksi dianggap sah, misalnya sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani.

Besaran pajak yang dikenakan bervariasi, tergantung pada jenis transaksi dan nilai properti yang diperjualbelikan. Memahami aturan pajak jual beli rumah sangat penting agar proses transaksi berjalan dengan lancar serta menghindari potensi permasalahan hukum.

Baca Juga: Pajak Sewa Kantor: Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai

Dasar Hukum Pajak Jual-Beli Rumah

Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (PPh), yang mengatur kewajiban pembayaran Pajak Penghasilan atas penjualan rumah.

• Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang mengatur pajak tahunan atas kepemilikan properti.
• Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM), yang mengatur PPN dalam transaksi properti dari pengembang.
• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang mencakup Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 112/PMK.03/2017 tentang Tata Cara Pembayaran dan Pelaporan Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Pajak yang Harus Dibayar Penjual

Pajak dalam transaksi jual beli rumah tidak hanya menjadi tanggung jawab pembeli, tetapi juga dibebankan kepada penjual. Penjual wajib membayar pajak atas keuntungan yang diperoleh dari penjualan properti, tanah, atau aset serupa.

Berikut adalah jenis pajak yang harus dibayarkan oleh penjual dan disetorkan ke kas negara:

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual berdasarkan PP 34/2016. PPh yang harus dibayar adalah sebesar 2,5% dari harga jual rumah. Misalnya, jika rumah dijual dengan harga Rp1 miliar, maka PPh yang harus dibayarkan adalah Rp25 juta. Pajak ini harus dilunasi sebelum Akta Jual Beli diterbitkan.

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak tahunan yang dikenakan atas kepemilikan properti. Namun, dalam transaksi jual beli rumah, PBB yang tertagih pada tahun tersebut menjadi tanggung jawab penjual. Tarif PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), yang dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Rumus:

• PBB Terutang = Tarif 0,5 % x NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)
• NJKP = NJOP – NJOPTKP

NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Besaran nilai ini menjadi ukuran yang mempengaruhi besaran Pajak Bumi dan Bangunan terutang. Semakin tinggi NJOP, semakin tinggi pula PBB yang harus Anda bayarkan. NJOP terdiri dari dua jenis, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

Penjumlahan nilai dari kedua jenis NJOP tersebut menjadi NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB.

• NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = NJOP Bumi + NJOP Bangunan
• Nilai NJOP nantinya akan digunakan sebagai perhitungan final NJKP.

Apabila nilai NJOP lebih dari sama dengan Rp1.000.000.000, maka NJKP-nya sebesar 40%. Sementara itu, jika NJOP kurang dari Rp1.000.000.000, maka NJKP-nya 20%.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) di setiap daerah berbeda-beda. Besaran maksimalnya adalah Rp12 juta.

Contoh:

Tuan A tinggal di sebuah rumah yang berlokasi di Jakarta dengan luas bangunan 200 meter persegi dan luas tanah 250 meter persegi. NJOP bumi dan bangunan sebesar Rp2 juta per meter persegi.

Maka pajak jual beli PBB terutang penjualan rumah Tuan A sebesar:

3. Biaya Notaris

Dalam proses jual beli rumah, jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diperlukan untuk mengurus dokumen hukum. Biaya notaris umumnya menjadi tanggungan penjual, namun bisa dinegosiasikan agar dibagi dengan pembeli.

Baca Juga: NJOP dalam Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak yang Harus Dibayar Pembeli

Sebagai pembeli rumah, Anda juga memiliki kewajiban membayar pajak dalam transaksi jual beli. Berikut adalah jenis pajak yang harus dibayar oleh pembeli:

1. Biaya Cek Sertifikat

Cek sertifikat dilakukan untuk memastikan legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Biaya yang diperlukan sekira Rp100.000.

2. Biaya Balik Nama Sertifikat

Pembeli harus mengurus balik nama sertifikat properti, kecuali membeli rumah langsung dari pengembang. Biaya balik nama biasanya 2% dari nilai transaksi.

3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Akta Jual Beli (AJB) diperlukan sebagai bukti kepemilikan yang sah. Biaya pembuatan AJB biasanya sekira 1% dari nilai transaksi.

4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jika rumah dibeli dari developer yang merupakan Pengusaha Kena Pajak, pembeli dikenakan PPN sebesar 11% dari harga jual.

5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pajak yang harus dibayar pembeli sebesar 5% dari harga jual rumah setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Contohnya, jika harga rumah Rp337.500.000 dan NPOPTKP Rp80.000.000, maka BPHTB yang harus dibayar adalah 5% x (Rp337.500.000 – Rp80.000.000) = Rp12.875.00.

Rumus:

• BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak ((NJOP PBB – NJOPTKP)
• DPP = NJOP PBB – NJOPTKP

Tarif Pajak yang berlaku untuk perhitungan BPHTB sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak atas rumah. Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Contoh:

Tuan A membeli rumah di wilayah Jakarta seharga Rp337.500.000. Maka perhitungan besar BPHTB yang harus dibayar dari pembelian rumah tersebut sebagai berikut:

Baca Juga: Jenis Pajak Properti yang Harus Diketahui Pengusaha Bisnis Properti

Tips Jual-Beli Rumah dan Pajaknya

Berikut beberapa tips yang perlu diperhatikan bagi pembeli dan penjual dalam jual-beli rumah:

1. Cek Pajak yang Harus Dibayar

Sebelum menjual atau membeli rumah, pastikan Anda mengetahui semua jenis pajak yang perlu dibayar agar tidak ada kendala dalam proses transaksi.

2. Hitung Biaya Tambahan dengan Teliti

Selain harga rumah, pertimbangkan juga biaya tambahan seperti biaya notaris, balik nama, dan pajak agar anggaran sesuai dengan perencanaan.

Kemudian jika menggunakan KPR atau take over kredit, ketahui dulu apa saja biaya yang perlu kamu bayar dalam proses pengajuannya.

3. Pastikan Legalitas Sertifikat

Lakukan pengecekan sertifikat rumah untuk memastikan rumah yang dijual atau dibeli memiliki dokumen yang sah dan bebas dari masalah hukum.

4. Gunakan Jasa Notaris yang Terpercaya

Notaris atau PPAT berperan penting dalam proses jual beli rumah. Pastikan Anda memilih notaris yang berpengalaman dan memiliki reputasi baik.

5. Lakukan Pembayaran Pajak Tepat Waktu

Untuk menghindari denda atau masalah hukum, pastikan semua pajak dan biaya terkait transaksi rumah dibayar tepat waktu sesuai ketentuan yang berlaku.

Baca Juga: Pajak Sewa Gedung dan Bangunan: Aturan dan Contoh Hitung

Kesimpulan

Dalam transaksi jual beli rumah, terdapat kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta biaya notaris. Sementara itu, pembeli harus menanggung biaya cek sertifikat, balik nama sertifikat, akta jual beli, PPN (jika berlaku), dan BPHTB.

Mengetahui besaran pajak yang harus dibayar membantu kedua belah pihak dalam merencanakan transaksi dengan lebih baik. Selain itu, memahami ketentuan pajak dapat menghindari potensi sengketa atau masalah hukum di masa depan.

Oleh karena itu, penting bagi penjual dan pembeli untuk memahami peraturan perpajakan yang berlaku agar transaksi berjalan lancar dan sesuai dengan ketentuan hukum. Anda juga dapat mengelola administrasi perpajakan dengan cara yang mudah dan cepat melalui aplikasi pajak online Mekari Klikpajak yang sudah terintegrasi dengan software akuntansi online Mekari Jurnal.

Referensi

Database Peraturan JDIH BPK. “Undang-Undang (UU) No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan”
Database Peraturan JDIH BPK. “Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya”