BPHTB: Pengertian, Objek, Tarif, Cara Menghitung dan Syarat Mengurus

Tanah adalah salah satu bentuk investasi selain rumah, emas dan saham. Ketahui dan pahami pengertian, objek, tarif, cara menghitung dan syarat mengurus BPHTB secara lengkap tentang bea ini.

Harga tanah sekarang ini naik signifikan menyusul semakin sedikitnya jumlah tanah setelah banyaknya pembangunan perumahan.

Bagi Anda yang menjadikan tanah sebagai sarana berinvestasi atau ingin serius terjun ke bisnis jual-beli tanah, maka penting mengetahui apa itu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Untuk lebih jelasnya mengenai BPHTB mulai dari apa yang dimasuksud dengan BPHTB hingga cara menghitung dan syarat mengurusnya, berikut ulasan dari Mekari Klikpajak.

Pengertian BPHTB

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Pungutan ini ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual.

Dengan begitu, pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak.

Baca juga: Pajak Restoran: Pengertian, Tarif, Hitung, Bayar dan Lapor PB1

Tarif BPHTB dan Subjek yang Dikenakan

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat, namun setelah terbit Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

BPTHB dikenakan kepada seorang individu atau badan karena mereka mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum.

Tarif BPHTB adalah 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

BPHTB ini termasuk bea bukan pajak. Mengapa demikian? Sebab bea dan pajak itu berbeda.

Perbedaan Bea dan Pajak

Perbedaan pertama, pembayaran pajak terjadi lebih dahulu daripada saat terutang.

Contohnya, seorang pembeli tanah bersertifikat harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.

Hal ini terjadi juga dalam bea materai. Siapapun pihak yang membeli meterai tempel, berarti ia sudah membayar bea materai, walaupun belum terjadi saat terutang pajak.

Perbedaan kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali-kali dan tidak terikat oleh waktu.

Misalnya, membeli atau membayar materai tempel dapat dilakukan kapan saja.

Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang. Hal ini tentunya berbeda dengan pajak, yang harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.

Ilustrasi jual-beli gedung atau bangunan yang dikenakan BPHTP

Syarat BPHTB

Ketika seseorang melakukan jual-beli tanah atau tanah berikut bangunannya, maka berikut persyaratan BPHTB yang harus dipenuhi:

1. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi KTP wajib pajak.
4. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli, letter C atau girik.

Baca juga: Ragam Pajak Pembelian Rumah Perkantoran yang Perlu Anda Tahu

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat BPHTB sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB.
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
4. Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran tarif PBB untuk 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
7. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Ilustrasi menyerahkan dokumen BPHTB

Cara Menghitung Tarif BPHTB 

Rumus dalam menghitung tarif BPHTB adalah Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP). 

Besarnya NPOPTKP di masing-masing wilayah berbeda-beda, namun berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 ditetapkan besaran paling rendah sebesar Rp 60 juta untuk setiap wajib pajak.

Akan tetapi, apabila perolehan hak berasal dari waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih memiliki hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke bawah, termasuk istri, maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp300 juta.

Besaran pokok pajak BPHTB yang terutang dihitung dengan mengalikan tarif dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

NPOPTKP merupakan nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.

Contoh kasus: 

Ketentuan BPHTB

Untuk memenuhi unsur legalitas, proses pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan dibantu oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT)/notaris.

Ada beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan dalam memperoleh hak tersebut secara legal sebagaimana diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD.

Pertama, setelah wajib pajak menyerahkan bukti BPHTB, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kedua, kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara dan kepala yang membidangi pertanahan juga hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

Ketiga, pembuatan akta atau risalah lelang akan dilaporkan kepada kepada kepala daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan berikutnya.

Adapun risalah lelang adalah kutipan risalah lelang yang ditandatangani oleh kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara.

Baca juga: Pajak Merger Perusahaan, Bagaimana Aturan dan Penjelasannya?

Sanksi Pelanggaran

Sesuai dengan Pasal 93 ayat (1) sampai dengan ayat (3) UU PDRD, apabila terdapat PPAT/notaris dan kepala kantor tersebut terbukti melanggar ketentuan BPHTB maka dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk setiap pelanggaran.

Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara juga akan dikenakan denda sebesar Rp250.000 untuk setiap laporan.

Ilustrasi sanksi denda pelanggaran ketentuan BPHTB

Objek yang Dikenakan Tarif BPHTB

Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009 menyebut objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Perolehan tersebut diantaranya dapat berasal dari pemindahan hak karena terjadi jual-beli, penunjukan pembeli dalam lelang, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah.

Lebih rinci apa saja yang dikenakan tarif BPHTB sebagai berikut:

1. Jual beli
2. Pertukaran
3. Hibah
4. Waris
5. Hibah wasiat
6. Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
7. Penunjukan pembeli saat lelang
8. Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
9. Terkait pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
10.  Peleburan usaha atau merger
11.  Penggabungan usaha
12.  Pemekaran usaha
13.  Hasil lelang dengan non-eksekusi
14.  Hadiah

Adapun jenis hak dasar yang menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.

Meski memiliki cakupan objek pajak luas, tidak semua perolehan hak atas tanah dan/atas bangunan dikenai BPHTB.

Ilustrasi perusahaan merger yang dikenakan BPHTB

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Ada 6 pihak yang atas perolehan hak tanah atau bangunannya tidak dikenakan BPHTB.

Keenam pihak yang tidak dikenakan BPHTP tersebut adalah:

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan.
4. Seorang individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Wakaf atau warisan.
6. Digunakan kepentingan ibadah

Jika urusan yang terkait dengan BPHTB ini beres, bagi Anda yang sedang menjalani usaha, agar urusan pengelolaan keuangan maupun perpajakan juga lancar, gunakan aplikasi akuntansi online Jurnal.id dan akuntansi pajak online Klikpajak.id.

Ilustrasi melakukan pembukuan keuangan usaha

Permudah Urusan Pembukuan Usaha dengan Aplikasi Akuntansi ‘Online’ Jurnal.id

Agar lebih mudah melakukan urusan pembukuan keuangan bagi usaha Anda, gunakan aplikasi akuntansi online Mekari Jurnal.

Jurnal.id adalah software akuntansi online berbasis cloud dengan laporan keuangan lengkap seperti neraca keuangan, arus kas, laba-rugi, dan lainnya yang memudahkan Anda untuk mengelola faktur, biaya, stok barang, cash link atau transfer secara langsung dalam aplikasi hingga melihat ringkasan bisnis dari smartphone Anda.

Anda dapat mengelola faktur secara profesional melalui aplikasi Jurnal.id ini, mulai dari:

• Membuat faktur berulang yang terjadwal otomatis secara efisien
• Memonitor saldo pelanggan dengan menangani faktur klien yang belum dibayarkan supaya memastikan Anda dibayar tepat waktu
• Perhitungan pajak otomatis yang membantu Anda melakukan perhitungan persentase pajak dari faktur Anda
• Membuat faktur penjualan dengan mengelola piutang atau account receivable dan menjaga inventori Anda agar selalu up to date
• Menduplikasi transaksi terakhir yang memungkinkan Anda untuk menduplikasi dari transaksi sebelumnya
• Update laporan instan karena mengintegrasikan faktur ke dalam laporan keuangan Anda secara langsung

Baca juga: Apa itu Account Payable dan Account Receivable Adalah

Contoh fitur aplikasi akuntansi online Jurnal.id yang terhubung dengan aplikasi pajak online Klikpajak

Makin Praktis karena Terhubung dengan Aplikasi Pajak ‘Online’ Klikpajak.id

Klikpajak adalah mitra resmi Direktorat Jenderal Pajak (DJP) sebagai Penyedia Jasa Aplikasi Perpajakan (PJAP) atau Application Service Provider (ASP) yang disahkan dengan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP-169/PJ/2018.

Karena Klikpajak terintegrasi dengan aplikasi akuntansi online Jurnal.id, Anda dapat menarik data dari laporan keuangan perusahaan ketika ingin membuat Faktur Pajak elektronik, Bukti Pemotongan pajak, hingga penyampaian Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan/Masa PPh dan PPN.

Penarikan data ini akan membuat Anda tidak perlu lagi memasukkan (input) data secara manual satu per satu dari setiap laporan keuangan yang akan dibuat administrasi perpajakannya.

Anda tinggal mengimpor laporan keuangan yang diinginkan, data transaksi berpajak yang tercatat pada laporan keuangan akan otomatis tersedia dan tersusun dalam aplikasi pajak online Klikpajak. Siap digunakan untuk membuat administrasi perpajakan sesuai kebutuhan.

Baca juga: Klikpajak, Aplikasi Pajak ‘Online’ yang Terintegrasi dengan Laporan Keuangan

Contoh integrasi aplikasi akuntansi online Jurnal.id dan aplikasi pajak online Klikpajak.id

Fitur Lengkap Klikpajak Membantu Anda Mengurus Perpajakan dalam Sekejap

“Fitur lengkap Klikpajak membantu mempermudah urusan perpajakan bagi Anda para pelaku usaha, konsultan pajak, maupun bagi Anda yang berprofesi pada bagian keuangan atau sebagai sebagai tax officer di perusahaan.”

Agar lebih mudah mengurus perpajakan mulai dari menghitung, membayar hingga melaporkan pajak Anda, gunakan aplikasi pajak online Klikpajak.id.

Karena Klikpajak aplikasi pajak berbasis web (web based) yang didukung dengan teknologi cloud, semakin memudahkan Anda melakukan semua aktivitas perpajakan hanya dalam satu platform kapan pun dan di mana pun.

Cloud computing atau komputasi awan adalah teknologi yang menjadikan internet sebagai pusat server untuk mengelola data dan juga aplikasi pengguna.

Melalui teknologi cloud, Anda dapat menggunakan aplikasi tanpa harus mengunduh (download) dan memasang (install) aplikasi terlebih dahulu.

Sebab sistem cloud yang berbasis web ini memudahkan Anda dalam mengakses data dan informasi melalui internet secara cepat.

Bagaimana dengan keamanan data?

Tenang, Anda dapat menyimpan berbagai riwayat permbayaran atau bukti pelaporan pajak maupun aktivitas pajak lainnya dengan nyaman, karena keamanan dan kerahasiaan data terjamin.

Sebab Klikpajak sudah bersertifikat ISO 27001 dari Badan Standar Internasional ISO yang menjamin standar keamanan sistem teknologi informasi.

Sehingga Anda tidak perlu khawatir kehilangan bukti bayar atau lapor pajak hilang jika terjadi kerusakan atau kehilangan komputer maupun laptop.

Ilustrasi sistem keamanan aplikasi berbasis cloud yang terjamin

Bisa Membuat Kode Billing Sekaligus Bayar Pajak di e-Billing Klikpajak

Sebelum menyetor pajak, Anda harus tahu cara mendapatkan Kode Billing Pajak atau ID Billing terlebih dahulu dari DJP melalui e-Billing.

Anda juga bisa membuat Kode Billing sebagai syarat yang harus dipenuhi pada saat akan melakukan pembayaran pajak dengan mudah di Klikpajak.

Anda bisa membuat Kode Billing untuk semua jenis Kode Akun Pajak (KAP) dan Kode Jenis Setoran (KJS) dengan mudah dan gratis.

Semua riwayat ID Billing dan SSP akan tersimpan dengan aman sesuai jenis dan masa pajak yang diinginkan.

Begitu juga Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) juga akan disimpan dengan rapi dan aman pada Arsip Pajak di Klikpajak.

Sistem e-Billing akan membimbing Anda mengisi Surat Setoran Pajak (SSP) elektronik dengan benar sesuai transaksi.

Baca juga: Panduan Cara Cetak Kode Billing Pajak Online di Klikpajak

Klikpajak akan menerbitkan ID Billing Anda resmi dari DJP dan Anda dapat langsung membayar pajak tanpa harus keluar dari platform.

Karena e-Billing Klikpajak terintegrasi dengan bank persepsi yang ditunjuk DJP untuk menerima pembayaran/setoran pajak.

Setelah pembayaran pajak selesai, Anda akan langsung menerima Bukti Penerimaan Elektronik (BPE) resmi dari DJP.

Fitur membuat Kode Billing dan bayar pajak di e-Billing Klikpajak

Membuat e-Faktur Tanpa Harus ‘Install’ Aplikasi

Tahukah, pembuatan Faktur Pajak elektronik juga jadi lebih mudah dan praktis melalui aplikasi e-Faktur Klikpajak.

Dengan Klikpajak, Anda tidak perlu ribet harus menginstall aplikasi maupun backup data e-Faktur ke komputer lain terlebih dahulu jika ada pembaruan sistem dari DJP.

Seperti diketahui, per 1 Oktober 2020, DJP telah mewajibkan pengguna e-Faktur client desktop harus update e-Faktur 3.0 karena e-Faktur 2.2 telah ditutup.

Baca juga: e-Faktur 3.0 dan e-Faktur 2.2.

Melalui e-Faktur Klikpajak, Anda tidak perlu repot-repot download patch terbaru e-Faktur ini karena Anda bisa langsung menggunakannya dan memanfaatkan fitur prepopulated e-Faktur.

“Gunakan aplikasnya, biar Klikpajak yang mengurus sistemnya untuk mempermudah pembuatan e-Faktur hingga pelaporan PPN.”

Melalui e-Faktur Klikpajak, Anda dapat mengelola Nomor Seri Faktur Pajak (NSFP) dan memperoleh Surat Pemberitahuan PPN sesuai data yang diunggah ke DJP.

Bahkan pembuatan dan pengelolaan e-Faktur Anda semakin cepat karena salah satu kelebihan Klikpajak adalah terintegrasi dengan aplikasi akuntansi online Mekari Jurnal – Simple Online Accounting Software.

Melalui e-Faktur Klikpajak, Anda bisa menarik data langsung dari pembukuan atau laporan keuangan Jurnal.id tanpa harus keluar masuk platform lagi.

Tentu saja, hal ini semakin menghemat waktu Anda, bukan?

Lebih jelasnya bagaimana cara membuat:

• Cara membuat Faktur Keluaran
• Membuat Faktur Pengganti
• Cara membuat Faktur Pajak Pembatalan
• Membuat Faktur Pajak Retur
• Cara menghapus ‘Draft’ Faktur Pajak

Baca juga: panduan langkah-langkah membuat berbagai jenis Faktur Pajak melalui e-Faktur ‘Online’

Bisa Membuat Bukti Potong PPh 23/26 di e-Bupot Klikpajak

Klikpajak juga dilengkapi fitur e-Bupot yang memudahkan Anda menerbitkan Bukti Potong dan mengelola bukti pemotongan dalam jumlah banyak lebih mudah.

Bahkan fitur e-Bupot yang semakin memudahkan Anda membuat bukti pemotongan PPh Pasal 23/26 dan melaporkan SPT PPh 23/26 melalui e-Bupot dengan menarik data langsung dari laporan keuangan elektronik.

Wajib e-Bupot

Seperti diketahui, baik WP Pengusaha Kena Pajak (PKP) maupun Non-PKP yang melakukan transaksi yang mengharuskan membuat bukti pemotongan PPh 23/26 wajib menggunakan e-Bupot mulai 1 Oktober untuk masa pajak September 2020.

Wajib e-Bupot bagi WP PKP dan Non-PKP ini diatur dalam Kepdirjen Nomor KEP-368/PJ/2020 tentang Penetapan Pemotong PPh Pasal 23/26 yang Diharuskan Membuat Bukti Pemotongan dan Diwajibkan Menyampaikan SPT Masa PPh Pasal 23/26 Berdasarkan PER-04/PJ/2017.

Keunggulan e-Bupot Klikpajak

Berikut keunggulan e-Bupot Klikpajak yang dapat membantu bisnis perusahaan:

• Pengelolaan bukti pemotongan dalam jumlah banyak lebih mudah karena alur pembuatan yang efisien dan ramah penggunaan (user friendly).
• Penghitungan pajak otomatis pada SPT Masa PPh 23/26.
• Pengiriman bukti pemotongan pajak langsung ke lawan transaksi.
• Bukti pemotongan serta pelaporan SPT Masa PPh 23/26 tidak perlu ditandatangani dengan tanda tangan basah.
• Bukti pemotongan dan bukti pelaporan tersimpan aman, baik di PJAP dan DJP karena Klikpajak menggunakan teknologi cloud. Sehingga tak perlu khawatir bukti potong dan lapor pajak hilang jika terjadi kerusakan atau kehilangan komputer maupun laptop karena Anda tetap bisa mengaksesnya di mana pun.
• e-Bupot Klikpajak juga terintegrasi dengan sistem pembukuan akuntansi online Jurnal.id, sehingga semakin mudah dalam pembuatan bukti potong.
• e-Bupot Klikpajak juga memiliki performa yang dapat di-scale upsesuai kebutuhan.
• Layanan support pajak yang dapat diandalkan dan tutorial dalam penggunaan aplikasi yang terus diperbarui.
• Fitur e-Bupot Klikpajak juga menyediakan data untuk kebutuhan rekapitulasi dan rekonsiliasi data faktur pajak atas transaksi yang dilakukan.

Contoh membuat Bukti Potong PPh 23/26 di e-Bupot Klikpajak

Lebih Mudah Lapor SPT Pajak di e-Filing Klikpajak

Melalui e-Filing Klikpajak, Anda dapat melaporkan semua jenis SPT Tahunan/Masa dengan langkah-langkah yang mudah.

Lapor SPT pajak di e-Filing Klikpajak juga gratis selama, seperti:

• SPT Tahunan Pajak Badan
• SPT Masa (Bulanan) Pajak
• SPT Tahunan Pajak Pribadi

Setelah menyampaikan SPT Pajak, Anda akan peroleh bukti lapor dalam bentuk elektronik, yakni Bukti Penerimaan Elektronik (BPE) dari DJP, yang berisi:

• Informasi Nama Wajib Pajak (WP)
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
• Tanggal pembuatan BPE
• Jam pembuatan BPE
• Nomor Tanda Terima Elektronik (NTTE)

Melalui Klikpajak, Anda juga akan mendapatkan NTTE resmi dari DJP sebagai bukti lapor.

Mudah Lihat Batas Waktu Bayar dan Lapor Pajak

Tak perlu bingung kapan waktunya harus membayar dan melaporkan pajak Anda tepat waktu.

Hindari sanksi atau denda telat bayar dan lapor pajak, lebih mudah lihat semua jadwal pembayaran dan pelaporan pajak pada kalender saku di Kalender Pajak Klikpajak.
Tim Support Klikpajak Selalu Siap Membantu Anda!
Sebagai mitra resmi DJP, Klikpajak akan membantu Anda dalam menghitung, membayar hingga melaporkan kegiatan perpajakan Anda.

Tinggal klik, semua urusan pajak Anda selesai dalam sekejap!

Ingin melihat bagaimana Klikpajak dapat membantu bisnis atau aktivitas Anda dalam membuat Faktur Pajak, Bukti Pemotongan pajak, penyampaian SPT Tahunan/Masa PPh dan PPN, serta berbagai aktivitas perpajakan lainnya secara efektif yang dapat menghemat banyak waktu Anda?

“Jangan segan menghubungi kami, karena kami senang berbicara dengan Anda. Jadwalkan demo dan kami dapat menunjukkan caranya. Klikpajak mengerti yang Anda butuhkan.”

Cukup daftarkan email Anda di klikpajak.id dan temukan bagaimana Anda dapat melakukan urusan pajak dengan sangat menyenangkan. Lebih mudah dari sekadar yang Anda bayangkan.