Apa itu Pajak Membangun Sendiri dan Aturan PPN KMS Terbaru

Masih cukup awam apa yang dimaksud pajak membangun sendiri? Jika Anda melakukan kegiatan yang dikenakan pajak membangun sendiri, tentu harus memahaminya dengan baik tentang PPN KMS agar dapat memenuhi kewajiban pajak dengan benar.

Mekari Klikpajak akan mengulas seputar apa itu pajak membangun sendiri, cara hitung, bayar dan lapor pajaknya, serta regulasi atau aturan PPN KMS terbaru.

Pajak membangun sendiri memang tidak begitu familiar seperti halnya Pajak Penghasilan (PPh) yang hampir dikenakan pada setiap wajib pajak orang pribadi atau badan yang mendapatkan penghasilan/pendapatan dari gaji, honorarium, maupun dari usaha dan lainnya.

PPN KMS ataua pajak membangun sendiri ini sudah dikenakan sejak 1994 melalui Keputusan Menteri Keuangan Nomor 595/KMK.04/1994 tentang :

Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas KMS yang Dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan tidak dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan.

Beleid tersebut sudah beberapa kali diperbarui dengan ketentuan yang diubah maupun diganti.

Lalu, jenis pajak apa itu pajak membangin sendiri?

Sesuai dengan namanya yakni membangun sendiri, artinya melakukan suatu kegiatan yang di dalamnya mengandung unsur pengenaan pajak atau disebut Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) yang dikenakan pajak.

Seperti apa penjelasan tentang pajak membangun sendiri ini, bagaimana cara hitung, bayar dan lapor pajaknya, terus simak ulassan dari Mekari Klikpajak.id berikut ini.

Tentang Apa itu Pajak Membangun Sendiri (KMS) dan Jenis Pajaknya

Anda berencana membangun rumah? Persiapkan dan cermati segala perancangan rumah hingga perencanaan biaya yang akan dikeluarkan.

Seperti yang sudah disinggung di atas, pajak membangun sendiri merupakan pajak yang dikenakan atas KMS sebuah bangunan yang didirikan suatu wajib pajak.

KMS adalah kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dala kegiatan usaha atau pekerjaannya untuk digunakan sendiri atau untuk orang lain.

Termasuk dalam KMS adalah membangun bangunan untuk orang pribadi atau badan yang dilakukan oleh pihak lain.

Kegiatan Membangun Sendiri atau KMS dilakukan bukan dalam rangka kegiatan usaha Badan yang hasilnya dinikmati sendiri atau pihak lain.

Artinya, Pajak Membangun Sendiri adalah pajak yang dikenakan pada wajib pajak pribadi maupun badan yang digunakan untuk yang bersangkutan sendiri dan bukan digunakan buat usaha.

Jenis Pajak Membangun Sendiri

Objek pajak dari kegiatan membangun sendiri atau objek pajak KMS adalah kegiatan atau aktivitas dari pembangunan yang dilakukan.

Oleh karena itu, jenis pajak yang dikenakan pada KMS atau jenis pajak membangun adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Jadi, pajak membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif yang sudah ditetapkan dalam peraturan perundangan perpajakan yang berlaku.

Asal tahu saja, tarif PPN terbaru sesuai UU HPP adalah 11% berlaku mulai April 2022.

Pajak Membangun Sendiri : Cara Hitung, Bayar dan Lapor PPN KMS

Aturan PPN KMS Terbaru

Pajak membangun sendiri atau KMS sebelumnya diubah dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan Dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Kini, pemerintah kembali memperbarui peraturan pajak membangun sendiri atau KMS melalui PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang PPN atas KMS.

Melalui siaran pers yang diterbitkan Ditjen Pajak Nomor SP-24/2022, DJP menyatakan tujuan pembaruan PMK PPN KMS adalah:

  • Untuk meningkatkan keadilan dan kepastian hukum
  • Mendorong peran serta masyarakat
  • Serta memberikan kemudahan dan penyederhanaan administrasi perpajakan atas kegiatan membangun sendiri

PMK 61/2022 yang mengatur tentang pajak membangun sendiri atau PPN KMS terbaru ini berlaku mulai 1 April 2022.

Baca juga: Regulasi Baru Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bebas PPN

Tarif PPN KMS / Pajak Membangun Sendiri Terbaru

Direktur Penyuluhan, Pelayanan, dan Hubungan Masyarakat (P2Humas) Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan, Neilmaldrin Noor, menyebutkan KMS merupakan objek PPN yang dikenakan fasilitas PPN besaran tertentu.

Artinya, besar tarif PPN KMS atau tarif pajak membangun sendiri berbeda dengan tarif PPM umum.

Jika tarif PPN secara umum adalah 11%, sedangkan tarif PPN KMS atau tarif pajak membangun sendiri adalah dikenakan tarif khusus sebesar 2,2% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP) berupa seluruh biaya, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

Perlu diperhatikan, luas bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah minimal 200 meter persegi (200m2).

Contoh Kasus KMS

Berikut ini contoh kasus kegiatan membangun sendiri atau pengenaan pajak membangun sendiri/PPN KMS berdasarkan PMK 61/2022:

a. Pengenaan PPN KMS atau Kegiatan Membangun Sendiri Sekaligus

Contoh 1:

Tuan W membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut
dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas
50m2.

Atas pembangunan rumah tinggal terse but tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Contoh 2:

Tuan X membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut
dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas
200m2.

Atas pembangunan rumah tinggal tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

b. Pengenaan PPN KMS atau Kegiatan Membangun Sendiri Bertahap

Contoh 1:

Tuan Y membangun sendiri gudang dengan luas 120m2 untuk menunjang kegiatan usahanya.

Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

  1. Bulan Juni 2022 sluas 50m2
  2. bulan Januari 2023, 6 bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 70m2.

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan, karena tenggat waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 tahun.

Namun demikian, jumlah luas bangunan yang dibangun pada kegiatan tersebut tidak melebihi batasan 200m2.

Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dikenai PPN.

Contoh 2:

Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300m3 untuk menunjang kegiatan usahanya.

Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

  1. Bulan Juni 2022 seluar 100m2
  2. Bulan Januari 2023, 6 bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 200m2.

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan karena tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 tahun.

Selain itu, jumlah luas bangunan yang dibangun tidak melebihi batasan 200m2.

Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai PPN.

Contoh 3:

Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 250m2. Pembangunan ruko tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun adalah:

  1. Bulan Juni 2022 seluar 100m2
  2. Bulan Januari 2025, 2 tahun 6 bulan setelah tahapana pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 150m2

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan. Oleh karena itu:

  1. Kegiatan membangun pada Juni 2022 dikenai PPN, mengingat luas ruko yang akan dibangun melebihi batasan 200m2 dan saat terutang atas kegiatan membangun sendiri terjadi saat dimulainya kegiatan membangun bangunan.
  2. Kegiatan membangun pada Januari 2023 merupakan kegiatan membangun yang terpisah dengan luas tidak melebihi batasan 200m2 sehingga tidak dikenai PPN.

Cara Hitung Pajak Membangun Sendiri dan Bayar PPN KMS

Setelah memahami apa itu pajak membangun sendiri, berikutnya yang perlu diketahui dari KMS ini adalah bagaimana cara hitung pajak membangun sendiri dan cara bayar PPN atas KMS.

PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri tidak dapat dikreditkan sebagai Pajak Masukan, karena berlaku bukan atas kegiatan usaha atau pekerjaan Pengusaha Kena Pajak.

1. Kapan saat Terutang PPN?

Saat Terutang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri saat pendirian bangunan dimulai (menggali pondasi, memasang tiang, dan sebagainya) hingga selesai dibangun, dapat dilakukan secara bertahap dan tidak melebihi jangka waktu 2 tahun.

2. Bagaimana jika Pembayaran Pajak Kurang Bayar?

Berdasarkan PMK No 163/PMK.03/2012, apabila badan melakukan KMS, tidak atau kurang bayar menyetorkan PPN, DJP akan menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) sesuai hasil pemeriksaan atau verifikasi.

DJP mengimbau Wajib Pajak untuk segera memenuhi atau melunasi kewajiban pajaknya tersebut.

Baca Juga: Daluwarsa Pajak & Jatuh Tempo SKPKB yang WP Badan Wajib Tahu

Berikut tata cara perhitungan pajak membangun sendiri atau cara hitung PPN KMS:

1. Tata Cara Perhitungan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

PPN KMS terutang = Tarif Pajak × Dasar Pengenaan Pajak (DPP)

Tarif Pajak = 2,2%

DPP = 20% × total biaya pembangunan yang dikeluarkan kecuali harga pembelian tanah

2. Contoh Perhitungan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri KMS

Tuan Kelik memulai membangun sebuah rumah pribadi pada bulan November 2022. Luas bangunan rumah adalah 310m².

Rincian biaya yang dikeluarkan dari awal hingga selesai pembangunan:

Pembelian tanah = Rp250.000.000

Bahan baku bangunan = Rp200.000.000

Upah mandor dan buruh bangunan = Rp80.000.000

Total pembangunan tidak termasuk tanah = Rp280.000.0000

Berapakah besaran PPN terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri yang harus ditanggung Tuan Kelik?

Jawab:

PPN terutang  = 2.2% × DPP

= 2,2% × (20% × biaya pembangunan tidak termasuk tanah)

= 2,2% × (20% × Rp280.000.000)

= 2,2% × Rp56.000.000

= Rp1.232.000

Jadi, besaran Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang harus dibayar Tuan Kelik adalah sebesar Rp6.160.000.

c. Tata Cara Bayar Pajak KMS

Setelah Anda menghitung Pajak Pertambahan Nilai atau PPN KMS terutang, segera membayar atau menyetor pajak yang terutang ke bank persepsi atau kantor pos terdekat paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

Misalnya, hari pertama membangun pada tanggal 12 Mei 2022, maka penyetoran pajak terutang paling lambat tanggal 20 Juni 2022.

Kapan saat terutangnya PPN KMS atau pajak membangun sendiri?

Merujuk Pasal 4 PMK 62/2022, saat terutangnya PPN KMS terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan hingga bangunan selesai.

Sedangkan tempat PPN terutang atas KMS yaitu di tempat bangunan tersebut didirikan.

Ingat, untuk bayar pajak, Anda harus memiliki Kode e Billing Pajak terlebih dahulu.

Dalam Kode Billing atau ID Billing tersebut tertera nomor Surat Setoran Pajak (SSP) dan jumlah nilai pajak terutang yang harus Anda bayarkan.

Tahukah? Lebih mudah membuat Kode Billing dan bayar pajak melalui e-Billing Klikpajak.

Pastikan Kode Akun Pajak (KAP) dan Kode Jenis Setoran (KJS) sesuai dengan jenis pajak yang akan Anda bayarkan pada saat membuat Kode Billing.

Baca juga: Tutorial Cara Membuat Kode Billing dan Bayar Pajak di e-Billing Klikpajak

Lapor Pajak PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri atau KMS

Wajib Pajak non PKP wajib melaporkan SSP lembar ketiga kepada KPP wilayah KMS. Pelaporan paling lambat akhir bulan berikutnya.

Wajib pajak berstatus PKP melaporkan SPT Masa PPN dengan melampirkan SSP lembar ketiga ke KPP terdaftar.

Apabila KMS dilakukan di wilayah berbeda dengan wilayah KPP terdaftar, maka ditambah melaporkan SSP lembar ketiga ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) KMS dilakukan.

Contoh Pelaporan:

Tanggal 12 Mei 2022 adalah hari pertama pembangunan, maka pelaporan SSP lembar ketiga paling lambat dilakukan sebelum 30 Juni 2022.

Demikian penjelasan lengkap tentang tata cara pembayaran dan pelaporan PPN untuk Kegiatan Membangun Sendiri.

Pastikan untuk selalu memperhatikan segala perencanaan pembangunan Anda dengan baik dan ketahui pengenaan PPN atas KMS tersebut.

Seperti diketahui, sejak tahun 2020 pelapolan SPT PPN tidak lagi menggunakan e-Filing, tapi melalui e-Faktur web based.

Berikut langkah-langkah Cara Lapor PPN di e-Faktur.

Lebih Mudah Bayar dan Lapor Pajak dengan Klikpajak

Saya Mau Coba Gratis Klikpajak Sekarang!

Apabila ingin mengetahui lebih jauh tentang artikel-artikel seputar perpajakan dalam bisnis, telusuri situs Klikpajak yang akan memberikan Anda informasi terlengkap yang Anda butuhkan.

Klikpajak adalah aplikasi resmi untuk melakukan lapor pajak yang sudah terintegrasi dengan DJP sehingga semua masalah perpajakan Anda dapat selesai lebih cepat.

Nah, tata cara hitung, tarif, lapor SPT PPN atas kegiatan membangun sendiri atau KMS telah diulas oleh Blog Klikpajak by Mekari diatas. Semoga bisa berguna untuk Anda!

Temukan di sini Fitur Lengkap Aplikasi Pajak Online Terintegrasi untuk Urus Perpajakan.

Ingin kelola pajak lainnya lebih mudah dan cepat di Klikpajak?

Saya Mau Coba Gratis Klikpajak Sekarang!

Kategori : Berita Regulasi

PUBLISHED12 Apr 2022
Fitriya
Fitriya

SHARE THIS ARTICLE: