NJOP Dalam Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan - Klikpajak

NJOP Dalam Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Salah satu kewajiban wajib pajak adalah melakukan pungutan dan pembayaran pajak, salah satunya adalah Pajak Bumi dan Bangunan. Perlu Anda ketahui dan pahami lebih lanjut sebenarnya apa itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Salah satu komponen dalam penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah NJOP, yang digunakan sebagai taksiran harga rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunannya. Berikut ini penjelasan lengkapnya untuk Anda.

Pengertian NJOP

Dalam dunia jual beli rumah, Anda pasti sering mendengar istilah NJOP. NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan hal yang penting untuk dipahami jika ingin melakukan transaksi jual beli rumah. Sebab, dengan mengetahui NJOP Anda akan mengetahui seberapa besar dana dan pajak yang harus ditanggung dari transaksi jual beli rumah atau properti. Dapat dikatakan, NJOP penting digunakan sebagai patokan untuk menentukan harga properti rumah.

NJOP adalah harga rata-rata yang didapatkan dari sebuah hasil transaksi jual beli properti. Di bidang properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

3 Aspek di dalam NJOP

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, besaran NJOP dapat ditentukan berdasar 3 aspek, yaitu:

1. Perbandingan Harga Objek

Perbandingan harga objek adalah nilai NJOP berdasarkan perbandingan dengan objek properti lainnya yang sejenis dan letaknya tidak berjauhan dan telah diketahui berapa harga jualnya.

2. Nilai Perolehan Baru

Penentuan NJOP juga dapat didasarkan metode nilai perolehan baru. Metode ini didasari oleh penghitungan biaya untuk mendapatkan properti yang dibeli dan dikurangi dengan kondisi fisik properti yang dibeli.

3. Nilai Jual Obyek Pajak Penganti (NJOP Pengganti)

Nilai jual pengganti adalah metode penentuan nilai pajak berdasarkan hasil produksi obyek pajak tersebut.

Bagaimana Menentukan Besaran NJOP?

Seperti yang telah diuraikan di atas, NJOP adalah taksiran harga suatu properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan. NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis. NJOP ditetapkan per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti. Pada umumnya, kebanyakan properti yang dijual, harganya bisa mencapai 1,5 hingga dua kali lipat dari harga NJOP. Dapat disimpulkan, semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu kawasan, maka NJOP-nya semakin tinggi pula.

Pada perhitungan umumnya, NJOP ditetapkan untuk menghitung besaran pajak terutang dan disesuaikan dengan kondisi objek pajak setiap 1 Januari Tahun Pajak. Hal ini berarti besaran NJOP harus telah selesai ditetapkan sebelum 1 Januari Tahun Pajak, agar fiskus dapat menetapkan berapa besaran PBB terutang atas tiap objek pajak yang berada di wilayahnya.

Besaran Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Besar Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) adalah 40% sebagai dasar penghitungan pajak yang terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 3 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, adalah:

  1. Objek Pajak Perkebunan: Luas lahan sama atau lebih besar dari 25 Ha yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), badan usaha swasta maupun kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
  2. Objek Pajak Kehutanan: Tidak termasuk areal blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin.
  3. Objek Pajak Perumahan: Wajib Pajak Perseorangan dengan Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp 1 Miliar.

Cara Menghitung NJOP dan Contohnya

PPh Pasal 25 , Penjelasan dan Penghitungannya

Penentuan Harga Jual Rumah Berdasarkan NJOP

Jika saat ini Anda ingin menjual rumah, sebenarnya terdapat dua metode yang dapat dilakukan untuk menentukan harga jual. Pertama berdasarkan harga pasaran yang berlaku di sekitar properti atau rumah, kemudian berdasarkan NJOP.

Berikut ini adalah cara menghitung harga jual rumah berdasarkan NJOP:

Luas Tanah = 10 m x 14 m = 140m2
Luas Bangunan = 8 m x 8 m = 64 m2
NJOP Tanah = Rp1.200.000 per m2  
NJOP Bangunan = Rp2.000.000 per m2  
Total Harga Tanah = 140 x Rp1.200.000 = Rp168.000.000
Total Harga Bangunan = 64 x Rp2.000.0000 = Rp128.000.000
Nilai Jual Rumah = Rp168.000.000 + Rp128.000.000 = Rp296.000.000

Berikut merupakan penjelasan mengenai perhitungan NJOP dalam Pajak Bumi dan Bangunan. Klikpajak menyediakan berbagai informasi perpajakan terbaru untuk Anda serta hadir sebagai solusi lapor pajak online melalui e-Filing Pajak resmi dari Dirjen Pajak. Lapor SPT Tahunan dan Masa Anda secara gratis dan mudah melalui e-Filing KlikpajakDaftar sekarang juga dan segera bayar dan lapor pajakmu lewat Klikpajak!


PUBLISHED05 Jul 2019
Ageng Prabandaru
Ageng Prabandaru

SHARE THIS ARTICLE: