Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan beserta Cara Mengeceknya

Pajak Bumi dan Bangunan (disingkat PBB) adalah pungutan yang harus dibayar atas keberadaan bumi dan bangunan yang memberikan manfaat dan status sosial ekonomi bagi seseorang atau badan yang mempunyai hak atasnya atau mendapatkan manfaat padanya. Karena Pajak Bumi dan Bangunan bersifat material, besaran tarif ditentukan dari luas dan kondisi tanah atau bangunan yang ada.

pajak bumi dan bangunan

Contoh Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Objek bumi dalam Pajak Bumi dan Bangunan meliputi:

  • Sawah
  • Ladang
  • Kebun
  • Tanah
  • Pekarangan
  • Tambang

Sedangkan objek bangunan dalam Pajak Bumi dan Bangunan meliputi:

  • Rumah tinggal
  • Bangunan usaha
  • Gedung bertingkat
  • Pusat Perbelan
  • Pagar mewah
  • Kolam renang
  • Jalan tol

Bukan Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Sebenarnya, tidak semua tanah dan bangunan yang ada dapat menjadi objek dalam Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), ada beberapa objek yang tidak masuk ke dalam objek Pajak Bumi dan Bangunan ( PBB), objek tersebut dilihat berdasarkan manfaat dan kegunaannya, yaitu:

  • Dipergunakan untuk kepentingan umum di bidang-bidang berikut ini:
    • Sosial
    • Ibadah
    • Kesehatan
    • Kebudayaan
    • Pendidikan
    • Sejarah
  • Dipergunakan untuk kepentingan menjaga flora dan fauna, seperti:
    • Hutan suaka alam
    • Hutan lindung
    • Taman nasional
  • Dipergunakan untuk kepentingan negara atau organisasi internasional, contohnya:
    • Konsulat
    • Kedutaan

Subjek PBB

Menurus pasal 4 Undang-Undang no. 12 Tahun 1985 dan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang PBB. Subjek yang harus membayar Pajak Bumi dan Bangunan adalah orang maupun badan/ organisasi yang memiliki hak atau mendapatkan manfaat atas tanah atau bangunan.

Subjek yang dikenakan wajib pajak tersebut menurut UU PBB wajib dalam membayar Pajak secara tepat waktu setelah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari Kantor Pelayanan PBB atau disampaikan melalui Pemerintah Daerah. Tempat pembayaran pajak tersebut telah ditentukan dalam SPPT yaitu Bank Persepsi, Kantor Pos atau Giro.

Jika suatu objek pajak tidak diketahui dengan jelas siapa yang memilikinya, maka yang menetapkan subjek pajak sebagai orang yang wajib membayar pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak.

Jumlah Besaran Tarif Pajak

Sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 5 UU No. 12 tahun 1985 dan Undang-undang No.12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5%.

Dalam Pasal 6 UU no. 12 tahun 1985 dan UU No. 12 Tahun 1994 Pasal 2 (3) KMK-523/KMK.04/1998 yang mengatur tentang dasar pengenaan PBB. Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Besarnya nilai jual suatu objek pajak ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh Menteri Keuangan. Kecuali untuk daerah-daerah tertentu, besarnya nilai jual objek pajak akan ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerah. Karena perkembangan yang mengakibatkan nilai jual objek pajak cukup besar, maka penetapan nilai jualnya ditetapkan setahun sekali. Dalam menentukan nilai jual, Menteri Keuangan akan pertimbangannya Bersama dengan Gubernur untuk memperhatikan self assessment.

Cara Menghitung PBB

Ada beberapa hal penting yang harus diperhatikan dalam menentukan besarnya pajak PBB yang harus dibayar. Hal itu adalah Nilai Jual Objek Kena Pajak (NJOP), Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), serta Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOTKP). Menurut undang-undang yang sudah disebutkan di bagian jumlah besaran tarif pajak, pajak PBB yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5 persen.

Menurut Pasal 6 UU No. 12 tahun 1985, UU No. 12 Tahun 1994, serta PP No.25 Tahun 2002. Dasar dari penghitungan pajak PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), yang berarti persentase tertentu dari nilai jual yang sebenarnya. NJKP sendiri sudah ditetapkan bahwa nilai yang paling rendah adalah 20% dan setinggi-tingginya 100%.

Besaran NJKP telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi perekonomian nasional. Persentase NJKP ditetapkan melalui Rincian KMK Nomor 201/KMK.04/2000, yaitu 40% untuk objek pajak perkebunan, objek pajak pertambangan, dan objek pajak kehutanan.

Untuk rumah dan apartemen yang terkait dengan Pajak Perdesaan dan Perkotaan, objek ini dilihat dari nilai NJOP-nya. Jika NJOP lebih besar dari 1 miliar Rupiah, persentase NJKP adalah 40% dan jika NJOP di bawah 1 miliar Rupiah, persentase NJKP adalah 20%.

Sedangkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri adalah harga rata-rata harga pasar dalam transaksi jual beli tanah. Ada banyak faktor yang dapat menentukan NJOP, faktor itu adalah lokasi, pemanfaatan, bahan bangunan, teknik, serta kondisi lingkungan.

Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sendiri mempunyai nilai yang berbeda-beda untuk setiap daerahnya. Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000, ditetapkan bahwa nilai NJOPTKP untuk setiap daerah di kabupaten/kota paling banyak adalah Rp. 12.000.000. NJOPTK ini hanya berlaku untuk setahun sekali bagi Wajib Pajak. Jika memiliki lebih dari satu objek pajak, maka hanya satu objek pajak yang memiliki nilai terbesar yang akan mendapat NJOPTKP dan tidak dapat digabungkan dengan objek pajak lainnya.

Berikut ini adalah rumus untuk menghitung PBB (Pajak Bumi dan Bangunan):

NJOP = (NJOP Bumi = luas tanah x nilai tanah) + (NJOP bangunan = luas bangunan x nilai bangunan).

NJOPTKP = Rp 12.000.000

NJOP untuk perhitungan PBB = NJOP – NJOPTKP

NJKP = 40% dari NJOP atau 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB

PBB terutang = 0,5% x NJKP (jumlah PBB yang harus dibayar setiap tahun)

Contoh:

Nilai jual suatu objek pajak adalah Rp. 5.000.000 dan persentase nilai jual suatu objek pajak misalnya 20%. Maka Nilai Jual Kena Pajak adalah 20% x Rp 5.000.000 = Rp 1.000.000

Rumus perhitungan PBB = Tarif x NJKP

Maka akan terlihat detail sebagai berikut:

1. Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB

= 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)

= 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

2. Jika NJKP = 20% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB

= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)

= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

Cara Cek PBB Online

Untuk cek PBB secara online atau ingin cek tagihan PBB online, hal pertama yang harus dilakukan adalah memastikan properti yang anda miliki sudah terdaftar. Jika belum, daftar terlebih dahulu dengan mengambil dan mengisi formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dengan lengkap dan jelas.

Setelah itu, kirim formulir tersebut ke Kantor Pelayanan Pajak yang bersangkutan atau tempat yang ditunjuk untuk pengambilan dan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Formulir SPOP tersebut dilampiri dengan bukti pendukung seperti hal-hal berikut ini.

  • Scan KTP Pemohon/Kuasa jika Pemohon/Kuasa tidak sama dengan Wajib Pajak
  • Scan Kartu Tanda Penduduk (KTP) Wajib Pajak
  • Scan Surat Kuasa bermaterai Rp6.000 dan ditandatangani oleh Wajib Pajak, jika pemohon bukan orang yang bersangkutan
  • Scan Sertifikat Tanah (Sertifikat/SIPT/Petok D/Surat C/IJB)
  • Scan Sertifikat Tanah dari Kelurahan apabila Sertifikat Tanah berupa Petok D/Surat C/IJB
  • Scan Surat Kesediaan Bantuan Pengawasan
  • Foto Objek Pajak (termasuk foto Tanah dan Bangunan tampak depan, samping kanan, dan belakang jika memungkinkan dan foto jalan di depan Tanah/Bangunan)

Setelah memastikan bahwa properti anda telah terdaftar, anda bisa mengakses website Kantor Pajak daerah setempat untuk cek PBB secara online dengan mengikuti langkah-langkah berikut ini.

  • Pilih menu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) online
  • Klik cek UN
  • Masukan Nomor Objek Pajak (NOP)
  • Cek kebenaran dari data PBB seperti NOP, alamat objek PBB, RT/RW objek PBB, kelurahan objek PBB, kelurahan objek PBB, luas tanah objek PBB, luas bangunan objek PBB, NJOP tahun berjalan tanah, NJOP bangunan tahun berjalan dan catatan pembayaran.
  • Apabila terdapat kesalahan data, maka ajukan pembetulan melalui Dinas Pengelolaan Keuangan dan Aset dengan membawa bukti-bukti pendukung.
  • Jika data sudah benar, lanjutkan dengan membayar PBB secara online.

Anda dapat mengunjungi website yang sesuai dengan lokasi pembayaran pajak Anda. Misalnya, untuk wajib pajak di Jakarta. Anda dapat mendaftar di situs pajak online Jakarta. Setelah login ke situs, Anda dapat mengklik tombol Daftar e-SPPT PBB di pojok kanan atas halaman. Di sana, Anda mengisi data pribadi seperti nama, NIK, NPWP, nomor ponsel, alamat email, NOP PBB-P2, serta nama Wajib Pajak di SPPT.

Setelah itu, sistem akan melakukan leverage data. Jika berhasil, sistem akan mengirimkan link download e-SPPT melalui email. Wajib Pajak dapat membuka email yang diperlukan untuk mendapatkan dokumen SPPT PBB dan bersiap untuk melakukan pembayaran.

Cara Cek Tagihan PBB Online via e-Commerce

  • Buka aplikasi atau halaman e-commerce resmi
  • Pilih layanan Top-Up & Penagihan
  • Pilih fitur Pajak PBB pada kategori Pelayanan Pemerintah
  • Pilih kota tempat Anda tinggal
  • Masukkan tahun dan nomor objek PBB yang anda miliki
  • Cek tagihan PBB online dan pilih opsi Bayar setelah tagihan
  • Pilih metode pembayaran yang Anda inginkan
  • Notifikasi akan dikirimkan setelah transaksi berhasil

Saat ini, Badan Pendapatan Daerah tidak lagi menerbitkan SPPT cetak, melainkan merilisnya dalam versi elektronik yang akan dikirimkan ke email wajib pajak terdaftar. Jika semua proses telah dilalui dengan baik, wajib pajak dapat membuka email untuk mendapatkan dokumen SPPT PBB. Untuk cara cetak SPPT PBB Online bisa dilakukan secara mandiri.

Cara Menghitung dan Membayar Denda PBB

PBB termasuk Pajak Negara yang diatur berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunanan dan telah diperbaharui dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994. Oleh karena itu, sebagai wajib pajak anda mempunyai kewajiban untuk tepat waktu dalam membayar pajak. Jika anda telat dalam membayar pajak, ada perhitungan denda yang harus anda tanggung.

Bayar pajak online lebih praktis menggunakan aplikasi e-Billing dari Klikpajak. Terintegrasi dengan fitur perpajakan online lainnya.

Sebelum membayar, Anda juga harus mengetahui nilai PBB Anda. Nilai pajak yang dihitung untuk PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Ketentuan nilai didasarkan pada harga pasar per daerah dan ditetapkan setiap tahun oleh Menteri Keuangan. Besaran PBB ditentukan dengan mengalikan tarif 0,5% dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP ditetapkan sebesar 20% dari NJOP jika NJOP mempunyai nilai kurang dari 1 miliar Rupiah atau 40% dari NJOP jika NJOP bernilai 1 miliar Rupiah atau lebih.

Menurut Pasal 11 ayat (4) dan Pasal 12 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994. Pemerintah telah menetapkan bahwa denda keterlambatan dalam pembayaran PBB adalah sebesar 2% perbulannya.

Contoh Perhitungan Denda PBB

Jika Besaran PBB Rp. 500.000

Maka denda yang harus dibayar perbulannya adalah

Rp. 500.000 x 2% = Rp. 10.000

Pemerintah bisa memberikan keringanan berupa penghapusan denda dengan meniadakan denda selama 24 bulan jika memang memenuhi syarat.

Cara Membayar Denda PBB

Anda dapat membayar denda PBB ke bank, kantor pos, atau menggunakan platform digital secara online dengan membawa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dibagikan kepada warga di awal tahun melalui kelurahan atau ketua RT/RW setempat. Besaran pajak wajib dan Nomor Pokok Pajak (NOP) tercantum dalam SPPT ini. Untuk bukti pembayaran PBB, anda akan menerima Tanda Terima Setoran (STTS) bermaterai saat lunas.

Jika Anda berniat untuk membayar denda PBB dan PBB, anda dapat langsung mengeceknya lewat situs-situs cek PBB sesuai dengan domisili anda. Bagi anda yang berdomisili di Jakarta, anda dapat mengunjungi website BPRD Jakarta.

Bayar e-billing pajak lebih praktis menggunakan aplikasi eBilling dari Klikpajak. Terintegrasi dengan fitur perpajakan online lainnya.

Pada waktu-waktu tertentu, ada pemerintah daerah yang memberlakukan pemutihan denda PBB. Biasanya hal ini dilakukan bersamaan dengan pemutihan Pajak Kendaraan Bermotor. Beberapa provinsi atau kabupaten/ kota seperti DKI Jakarta, Bogor, dan Bandung pernah melakukan pemutihan pajak. Bahkan, Surabaya dan Tangerang Selatan saat ini sedang menerapkan kebijakan penghapusan denda PBB.

Namun ada beberapa aturan berbeda-beda di setiap daerah untuk pemberian bantuan ini. Jika Anda ingin mengajukan keringanan pajak bumi dan bangunan, perhatikan persyaratan berikut:

  • Menulis surat pengurangan atau keringanan dalam bahasa Indonesia yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak yang menerbitkan Surat Pemberitahuan (SPPT) atau Surat Ketetapan Pajak (SKP).
  • Dalam surat itu, sebutkan berapa persentase pengurangan yang diusulkan.
  • Sebagai persyaratan pengajuan, lampirkan Surat Pernyataan, fotokopi Kartu Keluarga, fotokopi tagihan listrik, air, dan telepon, fotokopi Bukti Setelmen Pajak Bumi dan Bangunan tahun pajak sebelumnya, dan dokumen pendukung lainnya.
  • Permohonan keringanan PBB dilakukan paling lambat 3 bulan setelah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) atau Surat Ketetapan Pajak (SKP) diterima Wajib Pajak atau paling lambat 6 bulan setelah terjadi bencana alam dan sebab lainnya.
  • Pengurangan atau keringanan yang diajukan secara kolektif, akan diterbitkan selambat-lambatnya tanggal 10 Januari sebelum diterbitkannya Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak (SPPT) untuk tahun pajak.
Kategori : Tips Pajak

PUBLISHED07 Jun 2022
Mochammad Fadhil
Mochammad Fadhil

SHARE THIS ARTICLE: